Bebauungsplan, Erschließung & Kaufvertrag – das musst du vor dem Grundstückskauf wissen
Wer ein Grundstück kaufen und darauf ein Haus bauen möchte, sollte sich vor der Unterschrift genau informieren. Drei Punkte sind dabei besonders wichtig vor dem Grundstückskauf: Bebauungsplan, Erschließung und Bodengutachten. Sie entscheiden darüber, was gebaut werden darf, wie hoch die zusätzlichen Kosten sind und welche rechtlichen Regeln gelten.
1. Bebauungsplan: Welche Bauideen sind erlaubt?
Der Bebauungsplan (B-Plan) ist die Grundlage dafür, was auf einem Grundstück überhaupt entstehen darf. Er wird von der Gemeinde festgelegt und bestimmt den baulichen Rahmen.
Typische Inhalte eines Bebauungsplans:
- Nutzungsart: z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbe
- Anzahl der zulässigen Geschosse und Gebäudehöhe
- Dachform und teilweise auch Materialien oder Farben
- Abstandsvorgaben zu Nachbargrundstücken
- Größe der bebaubaren Fläche / maximaler Baukörper (GRZ & GFZ)
➡️ Wichtig zu wissen:
Gibt es keinen Bebauungsplan, greift § 34 BauGB. Dann muss sich das neue Gebäude optisch und baulich in die direkte Nachbarschaft einfügen. Bei Unsicherheiten ist eine Bauvoranfrage sinnvoll, die gegen Gebühr bei der Behörde gestellt werden kann. Sie schafft Planungssicherheit, bevor Kosten entstehen.
2. Erschließung: Ist das Grundstück überhaupt baureif?
Ein Grundstück gilt erst dann als baureif, wenn eine Erschließung vorhanden ist – also Anschlüsse und Zugang bestehen.
Erschließung umfasst zum Beispiel:
- öffentlicher Straßenzugang
- Strom, Wasser & Abwasserleitungen
- ggf. Gasversorgung
- Internet/Telefon (Glasfaser/DSL)
- sichere Zufahrt für Bau- und Rettungsfahrzeuge
Man unterscheidet:
| Bereich | Wer ist zuständig? |
|---|---|
| Öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze | i. d. R. Stadt/Gemeinde |
| Private Erschließung auf dem Grundstück | Bauherr selbst |
➡️ Tipp: Vor dem Kauf immer klären:
- Sind alle Anschlüsse bereits vorhanden?
- Sind Erschließungskosten im Kaufpreis enthalten oder kommen noch Beiträge hinzu?
- Liegt ein Ausbau- oder Straßenausbaubeitrag an?
3. Bodengutachten: Unterschätzter Kosten- und Sicherheitsfaktor
Ein Bodengutachten zeigt, ob der Untergrund für ein Haus geeignet ist. Es wird von Geologen/Sachverständigen erstellt und verhindert kostspielige Überraschungen während der Bauphase.
Das Bodengutachten liefert Antworten auf:
- Tragfähigkeit des Bodens (Fundament, Keller, Bodenplatte)
- Grundwasserstand & Feuchtigkeit
- mögliche Altlasten oder Verunreinigungen
- nötige Erdarbeiten oder Sicherungsmaßnahmen
➡️ Ohne Gutachten kann es passieren, dass später teure Nacharbeiten nötig werden – z. B. Bodenaustausch oder zusätzliche Abdichtung des Kellers. Deshalb sollte es verbindlich im Vertrag aufgenommen werden.
4. Grundstückskaufvertrag: Notar, Recht & Grundbuch
Ein Grundstückskauf ist erst gültig, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Der Notar sendet den Vertragsentwurf in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Termin zu.
Wichtige Vertragsinhalte:
- Kaufpreis & Zahlungsplan
- Übergabetermin & Besitzwechsel
- Regelung zur Erschließung & Altlasten
- Rechte & Belastungen im Grundbuch (z. B. Wegerechte)
- Gewährleistungen, Haftung & Zusicherungen
➡️ Aufgabe des Notars:
Er sorgt dafür, dass der Käufer das Grundstück ohne rechtliche Belastungen übernimmt – oder dass bekannte Rechte im Vertrag klar geregelt werden.
Kurzfazit zum Grundstückskauf: Bebauungsplan, Erschließung und Bodengutachten
| Thema | Warum wichtig? |
|---|---|
| Bebauungsplan | Bestimmt, was gebaut werden darf |
| Erschließung | Entscheidet über Baukosten & Baureife |
| Bodengutachten | Schützt vor Fundament- und Feuchtigkeitsproblemen |
| Kaufvertrag | Regelt Eigentum, Rechte & Pflichten rechtssicher |
FAQ zum Grundstückskauf: Bebauungsplan, Erschließung und Bodengutachten
Was zeigt ein Bebauungsplan genau?
Ein Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück genutzt werden darf – zum Beispiel als Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet. Außerdem definiert er bauliche Vorgaben wie Geschosszahl, Dachform, Abstandsflächen und die bebaubare Fläche.
Was passiert, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB. Dann muss sich das Bauvorhaben an der vorhandenen Bebauung der Umgebung orientieren. In vielen Fällen hilft eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde, um Klarheit zu bekommen.
Was bedeutet „erschlossenes Grundstück“?
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es Zugang zu Straße, Strom, Wasser, Abwasser, Internet/Telefon und grundlegender Infrastruktur hat. Fehlen Anschlüsse, können zusätzliche Kosten entstehen, die der Käufer einplanen sollte.
Wer zahlt für die Erschließungskosten?
Die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze übernimmt meist die Kommune – innerhalb des Grundstücks trägt der Bauherr die Kosten selbst. Wichtig: Vor dem Kauf klären, ob die Kosten bereits im Kaufpreis enthalten sind.
Warum ist ein Bodengutachten sinnvoll?
Ein Bodengutachten zeigt, ob der Baugrund tragfähig ist, Feuchtigkeit eindringt oder Altlasten vorhanden sind. Ohne Gutachten kann es später zu teuren Nachbesserungen kommen – daher sollte es vertraglich festgehalten werden.
Wozu dient ein notarieller Grundstückskaufvertrag?
Der Notar stellt sicher, dass der Kauf rechtlich korrekt abgewickelt wird, klärt Rechte und Lasten im Grundbuch und begleitet die Eigentumsumschreibung. Der Vertragsentwurf muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.
Kann ich vor Vertragsabschluss Änderungen verlangen?
Ja. Wenn Formulierungen unklar sind oder Klauseln ein Nachteil sein könnten, sollte der Käufer Änderungen ansprechen oder rechtliche Beratung einholen – bevor unterschrieben wird.
Wenn du noch Fragen hast oder unsicher bist, was beim Grundstückskauf zu beachten ist, kannst du dich gern melden. Buche einfach eine Online-Beratung mit einem unabhängigen Baugutachter, um offene Punkte zu klären und individuelle Unterstützung zu erhalten.