Abnahme einer Eigentumswohnung: So gehst du richtig vor

Bevor du als Käufer einer Eigentumswohnung offiziell Eigentümer wirst, steht die Bauabnahme deiner Wohnung an. Sie markiert nicht nur den letzten Schritt vor dem Einzug, sondern hat auch hohe rechtliche Bedeutung. Wer sorgfältig prüft und richtig dokumentiert, kann spätere Probleme vermeiden.

Warum die Bauabnahme einer Wohnung so wichtig ist

Die Abnahme bedeutet, dass du das Bauwerk im Wesentlichen als vertragsgerecht anerkennst. Mit der Abnahme wechseln mehrere rechtliche Punkte auf den Käufer:

• Risikoübergang: Ab diesem Zeitpunkt trägst du die Verantwortung für Schäden durch äußere Einflüsse (z. B. Sturm, Vandalismus).
• Beweislast: Wenn nach der Abnahme Mängel auftreten, musst du als Käufer nachweisen, dass diese nicht selbst verursacht wurden.
• Gewährleistung: Ab der Abnahme beginnt die fünfjährige Gewährleistungsfrist, in der Ansprüche wegen Baumängeln geltend gemacht werden können.
• Schlussrechnung: Der Bauträger darf nach der Abnahme seine Abschlussrechnung stellen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Was du wissen musst

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbst du nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Miteigentumsanteil am Grundstück und Gebäude.

• Sondereigentum: Deine Wohnung selbst, über die du weitgehend frei verfügen kannst. Umbauten, Renovierungen oder Nutzungsänderungen müssen sich jedoch an Hausordnung und Beschlüsse der Eigentümergemeinschafthalten.
• Gemeinschaftseigentum: Alle gemeinsam genutzten Bereiche, z. B. Treppenhaus, Fassade, Garten, Aufzug. Die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung trägt die Eigentümergemeinschaft.

Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Bei Neubauwohnungen muss beides abgenommen werden. Streng genommen sollte jeder Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abnehmen, häufig übernimmt dies jedoch der Verwalter oder ein unabhängiger Sachverständiger.

Wichtig:

• Der Sachverständige muss unabhängig sein und darf nicht im Auftrag des Bauträgers handeln.
• Du solltest persönlich an der Abnahme teilnehmen. Automatische Vollmachten zugunsten des Verwalters oder Sachverständigen des Bauträgers sind rechtlich problematisch.

Tipp: Plane die Abnahme des Sondereigentums bei Bezugsfertigkeit, damit Mängel rechtzeitig erkannt und behoben werden können.

Vorbereitung der Abnahme

1. Vorbegehung: Zusammen mit einem Bausachverständigen die Wohnung und Gemeinschaftsflächen besichtigen.
2. Liste offener Arbeiten: Alle noch ausstehenden Leistungen und möglichen Mängel dokumentieren.
3. Abnahmetermin: Niemals alleine – immer mit fachlicher Begleitung.
4. Abnahmeprotokoll: Schriftliche Dokumentation aller Mängel, Restleistungen und Fristen zur Beseitigung.

Checkliste für die Bauabnahme einer Wohnung

• Fristen und Termine beachten, die der Bauträger vorgibt.
• Keine übereilte Abnahme: Erst nach sorgfältiger Prüfung und mit Sachverständigen-Check abnehmen.
• Alle Leistungen müssen im Wesentlichen vollständig und mängelfrei sein.
• Restleistungen und Mängel protokollieren und klare Fristen für die Nachbesserung setzen.
• Schriftliche Abnahme: Unterschrift aller Beteiligten, Datum und Vorbehalte dokumentieren.
• Mängel während der Gewährleistungsfrist schriftlich melden und Beseitigung einfordern.

Sonderfall: Fertiggestellte Wohnungen

Auch bei schon fertigen Wohnungen hast du Anspruch auf ein mangelfreies Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Achte besonders auf:

• Vertragsklauseln, die deine Mängelrechte einschränken könnten
• Prüfung des Abnahmeprotokolls des Gemeinschaftseigentums
• Sicherstellung, dass Mängel vor dem Kauf behoben werden

FAQ: Bauabnahme einer Wohnung

F: Muss ich persönlich bei der Abnahme anwesend sein?
A: Ja, nur du kannst die Abnahme rechtsgültig erklären. Ein Verwalter oder Sachverständiger darf nicht automatisch abnehmen.

F: Wer prüft das Gemeinschaftseigentum?
A: Idealerweise ein unabhängiger Bausachverständiger im Auftrag der Eigentümer, nicht des Bauträgers.

F: Was passiert, wenn Mängel entdeckt werden?
A: Alle Mängel werden schriftlich im Abnahmeprotokoll festgehalten, mit Fristen zur Behebung.

F: Ab wann beginnt die Gewährleistung?
A: Mit dem Tag der Abnahme des Bauwerks, sowohl für Sondereigentum als auch Gemeinschaftseigentum.