Was ein Baugutachter macht? Das wissen die meisten nicht. Wie auch? Über dieses Tätigkeitsfeld ist wenig bekannt und da es im Allgemeinen sehr wenige Baugutachter gibt, ist die Wahrscheinlichkeit ziemlich gering, dass Du einen kennst und fragen könntest. Deswegen erfährst du alles rund um den Beruf Baugutachter hier!

Die Aufgaben eines Baugutachters sind oft sehr weit gefächert. Als Bausachverständiger stellt er oft die höchste Instanz im Baugewerbe dar und durch seine Unabhängigkeit und Unbefangenheit ist seine Fachkenntnis weit gefragt – egal ob vor dem Kauf einer Immobilie, direkt auf der Baustelle oder im Gericht.

 

Was macht ein Baugutachter? Vor dem Hauskauf:

Der Baugutachter kann bereits vor dem Hauskauf tätig werden. Einige Baugutachter sind spezialisiert auf die Immobilienbewertung. Dies wird wichtig, wenn ein Haus verkauft bzw. gekauft werden soll, damit ein realistischer Preis für das Objekt angesetzt wird. Auch in Erbschaftsfällen ist diese Bewertung wichtig, damit der korrekte Betrag versteuert wird. Dabei können verschiedene Bewertungsverfahren vorgenommen werden: Die Verkehrswertermittlung, die Sachwertermittlung oder die Ertragswertermittlung.

Für Hauskäufer kann der Sachverständige auch vor dem Hauskauf das gewünschte Objekt begutachten und hinsichtlich eventuell vorliegender (versteckter) Baumängel überprüfen. Dies erspart böse Überraschungen nach Unterschreiben des Kaufvertrags bzw. kann auch ausschlaggebend für eine Kaufentscheidung sein. Eine solche Hauskaufberatung oder Ankaufberatung kann ganz unterschiedliche Dimensionen haben, je nachdem ob ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrparteienhaus mit Gewerbefläche begutachtet wird.

In einigen Fällen benötigen Banken bei der Finanzierung von Bestandsgebäuden eine ausführliche Sanierungskostenaufstellung über den notwendigen Betrag, welcher zusätzlich zu den eigentlichen Kaufkosten der Immobilie Teil des Kredits sein wird. Diese Ausarbeitungen werden seitens der Banken oft direkt von einem Baugutachter verlangt.

 

Was macht ein Baugutachter?Während des Neubaus oder Umbaus einer Immobilie:

Egal ob es um einen Neubau oder die Sanierung einer Bestandsimmobilie geht – der Baugutachter wird oft als Berater hinzugezogen. Das kann ganz unterschiedliche Ausmaße haben. Entweder werden die gesamten Arbeiten (von Vertragsabschluss bis zur Schlüsselübergabe) während des (Um-)Baus als Baubegleiter betreut oder er übernimmt bei Zwischenabnahmen und Bauabnahmen die externe Qualitätskontrolle. Er kann bei der Bewertung von Angeboten helfen und überprüfen, ob die entsprechenden Leistungsbeschreibungen der Unternehmen auch den Wünschen der Kunden entsprechen.

Meist werden durch diese Begleitung bereits Fehler vor oder während deren Entstehung erkannt, sodass es hier zu keinen größeren Komplikationen während der Bauphase kommt. Falls doch Unstimmigkeiten auftreten, werden eventuelle Verzögerungen, Baumängel oder weitere Schäden durch ihn bewertet und Lösungsansätze erarbeitet.

Die abschließende Bauabnahme sollte immer durch einen Baugutachter begleitet werden.

Bei Bestandsgebäuden sollte er bereits vor Beginn der Arbeiten hinzugezogen werden, damit eine ausführliche Beratung bzgl. der Sinnhaftigkeit, Umsetzbarkeit und Nachhaltigkeit eventueller Sanierungsarbeiten stattfinden kann – denn nicht jedes Haus kann identisch gedämmt, modernisiert oder umgebaut werden.

 

Was macht ein Baugutachter? Im Streitfall:

Hieran denken wohl die meisten, wenn sie sich fragen „Was macht ein Baugutachter“: Meist kommt der Baugutachter, wenn der Schaden schon vorhanden ist. Hier wird der Baugutachter hinzugezogen, um die Ursache und die Ausprägung eines Schadens oder Mangels zu ermitteln. Oft kommt es hier zu Streitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien (Auftraggeber, Auftragnehmer, Eigentümer, Mieter, etc.), sodass der Bausachverständige die Rolle des Vermittlers einnimmt – denn es sollte nicht vergessen werden, dass der Baugutachter unparteiisch ist, unabhängig davon, wer den Auftraggeber darstellt.

Im Anschluss werden Handlungsmaßnahmen ermittelt und die entstehenden Kosten für die Instandsetzung oder eine eventuelle Wertminderung kalkuliert.

Zuletzt wird meist ein schriftliches Gutachten erstellt. Dies kann für den Streitfall verwendet (Privatgutachten) oder von Gerichten eingefordert werden (Gerichtsgutachten). Auch die Möglichkeit der direkten Beauftragung von Versicherungen ist möglich (Versicherungsgutachten).

Der Baugutachter als externer Messtechniker

Einige Baugutachter führen auch Messungen während der Bauphase oder zur Ermittlung von Schäden aus. Hier dient er als unabhängiger Messtechniker, welcher unvoreingenommen Messungen rund um den Bau durchführen kann.

Beispielsweise wird bei einer CM-Messung die Restfeuchte des Estrichs ermittelt. Dies ist wichtig, um zu gewährleisten, dass nicht zu viel Restfeuchtigkeit im Estrich vor der Verlegung eines Bodenbelags vorhanden ist.

Bei einer Blower-Door-Messung wird die Luftdichtigkeit eines Gebäudes ermittelt. Dies wird unter anderem dafür genutzt, um eventuelle Leckagen in der Gebäudehülle zu identifizieren. Für die Durchführung ist jedoch eine Weiterbildung empfohlen, beispielsweise durch den TÜV.