Verkehrswert einer Immobilie: Wertermittlung und Verfahren einfach erklärt
Wenn Du wissen willst, was Deine Immobilie wirklich wert ist, kommst Du am Verkehrswert nicht vorbei. Er spielt eine zentrale Rolle beim Verkauf, bei Scheidung, Erbschaft, Finanzierung oder gegenüber dem Finanzamt. Hier erfährst Du, was der Verkehrswert ist, wie er ermittelt wird und welche Verfahren es gibt.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, beschreibt den objektiven Wert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung. Dabei werden unter anderem berücksichtigt:
- die aktuelle Marktlage
- Lage der Immobilie
- Zustand
- Ausstattung
Emotionale Werte spielen keine Rolle. Der Verkehrswert wird von einem qualifizierten Sachverständigen oder Gutachter ermittelt und gilt nur am Tag der Bewertung. Da sich Markt, Angebot und Nachfrage ständig verändern, kann sich auch der Verkehrswert jederzeit ändern.
Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie
Zur Wertermittlung haben sich drei anerkannte Verfahren etabliert:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
In der Praxis werden meist zwei der drei Verfahren kombiniert, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln.
Vergleichswertverfahren – Erklärung und Anwendung
Beim Vergleichswertverfahren wird Deine Immobilie mit ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage verglichen. Dieses Verfahren gilt als besonders genau, da es die aktuelle Marktlage direkt widerspiegelt.
Ist die Nachfrage hoch, liegt der Verkehrswert häufig über den Bau- oder Kaufkosten. Bei geringer Nachfrage kann der Verkehrswert auch unter den Herstellungskosten liegen – schmerzhaft für Verkäufer, aber realistisch.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren
Gutachter greifen auf die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zurück. Abweichungen werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt, z. B.:
- ruhige Lage → höherer Wert
- Lage an stark befahrener Straße → niedrigerer Wert
Maßnahmen, die die Restnutzungsdauer erhöhen (z. B. neue Fenster oder energetische Sanierungen), steigern den Verkehrswert.
Dekorative Maßnahmen wie neue Bodenbeläge oder Küchen haben keinen Einfluss.
Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei
- unbebauten Grundstücken
- selbstgenutzten Immobilien
- vergleichbaren Objekten
Berücksichtigt werden Bodenrichtwert, Immobilienwert und Zustand.
Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens
Vorteile
- realitätsnaher Verkehrswert
- transparente Berechnung
- berücksichtigt Marktlage
Nachteile
- schwierig bei fehlenden Vergleichsobjekten
- ungeeignet für außergewöhnliche Immobilien
- abhängig von Marktschwankungen
Sachwertverfahren – Erklärung und Einsatz
Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn keine Vergleichsobjekte existieren, z. B. bei Architektenhäusern, Sonderbauten oder Industrieimmobilien. Im Fokus stehen die Herstellungskosten.
So wird der Sachwert berechnet
Berücksichtigt werden:
- Bodenrichtwert
- Herstellungskosten des Gebäudes
- Kosten der Außenanlagen
Das Gebäude wird nach Bauart und Qualität bewertet. Daraus ergibt sich der Gebäudesachwert, der um eine Alterswertminderung reduziert wird.
Formel:
Bodenwert + Gebäudesachwert = Verkehrswert
Anwendung des Sachwertverfahrens bei
- bebauten Grundstücken
- selbstgenutzten Einfamilienhäusern
- nicht vergleichbaren Objekten
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Vorteile
- individueller Substanzwert
- objektive Betrachtung der Immobilie
Nachteile
- Marktlage bleibt unberücksichtigt
- hoher Fachkenntnisbedarf
- eingeschränkte Datenbasis bei modernen Bauformen
Ertragswertverfahren – Bewertung nach Ertrag
Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, mit denen Erträge erzielt werden, z. B.:
- vermietete Immobilien
- Gewerbeimmobilien
Im Mittelpunkt stehen Mieteinnahmen und Ertragserwartungen.
So funktioniert das Ertragswertverfahren
- Bodenwert wird ermittelt (Boden nutzt sich nicht ab)
- Jahresmiete minus Bewirtschaftungskosten = Reinertrag
- Restnutzungsdauer und Verzinsung werden berücksichtigt
Bauliche Maßnahmen fließen ebenfalls in die Bewertung ein.
Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Vorteile
- praxisnah
- basiert auf realen Einnahmen
Nachteile
- zukünftige Erträge schwer prognostizierbar
- steigende Mieten werden oft nicht vollständig abgebildet
- Risiken wie Schäden nicht kalkulierbar
Warum ist der Verkehrswert einer Immobilie wichtig?
Der Verkehrswert ist relevant bei:
- Immobilienverkauf
- Scheidung
- Erbschaft
- Modernisierung
- Gebäudeversicherung
- Finanzamt (Grundsteuer, Erbschaft, Schenkung)
- Baufinanzierung
Wer den Verkehrswert kennt, befindet sich in einer starken Verhandlungsposition.
Wie kannst Du den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Es gibt drei Möglichkeiten:
- Online-Wertermittlung
- Verkehrswertgutachten
- Eigene Einschätzung
Online-Tools liefern eine grobe Orientierung. Ein Gutachten vor Ort ist rechtssicher, kostet jedoch meist 1.500–2.500 €. Die eigene Einschätzung ist emotional gefärbt und sollte immer überprüft werden.
Kriterien, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen
- Lage
- Grundstücksgröße
- Wohnfläche
- Baujahr
- Zustand
- Ausstattung
- Restnutzungsdauer
Modernisierungen erhöhen den Wert, Sanierungsstau senkt ihn.
Wichtige Unterlagen für die Wertermittlung
- Grundbuchauszug
- Grundrisse
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Lageplan / Flurkarte
- Baubeschreibung
- Nachweise zu Modernisierungen
Bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietverträge und Protokolle.
Verkehrswert einer Immobilie vs. Kaufpreis einer Immobilie – der Unterschied
Der Verkehrswert ist objektiv ermittelt, der Kaufpreis entsteht am Markt. Er kann darüber oder darunter liegen – abhängig von Angebot und Nachfrage.
Kaufpreis höher als Verkehrswert einer Immobilie – Folgen für Käufer
- Du zahlst möglicherweise deutlich zu viel
- Finanzierungslücke durch niedrigeren Beleihungswert
- höherer Eigenkapitalbedarf
Tipp: Nimm einen Gutachter oder Bausachverständigen zur Besichtigung mit.
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Immobilienbewertung im Bild