Eigenkapital beim Hauskauf: Was gehört dazu und wie viel brauchst du wirklich?
Der Traum vom eigenen Haus beginnt meist mit einer zentralen Frage: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Eigenkapital ist einer der wichtigsten Faktoren für deine Baufinanzierung – es entscheidet über Zinsen, monatliche Rate und darüber, ob eine Bank deinem Vorhaben überhaupt zustimmt.
In diesem Ratgeber erfährst du, was als Eigenkapital zählt, wie viel sinnvoll ist und welche Fehler du vermeiden solltest.
Was ist Eigenkapital beim Hauskauf?
Als Eigenkapital gelten alle Vermögenswerte, die du direkt oder mittelbar für den Hauskauf einsetzen kannst. Dazu zählen nicht nur Bargeld oder Ersparnisse, sondern auch weitere finanzielle Mittel, die Banken ganz oder teilweise anerkennen.
Grundsätzlich gilt:
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto sicherer und günstiger wird deine Baufinanzierung.
Warum ist Eigenkapital so wichtig?
Aus Sicht der Bank senkt Eigenkapital das Risiko. Für dich bedeutet das ganz konkret:
- niedrigere Bauzinsen
- geringere monatliche Kreditrate
- kürzere Laufzeit
- bessere Chancen auf eine Finanzierungszusage
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar möglich, aber fast immer teurer und riskanter.
Wie viel Eigenkapital ist beim Hauskauf nötig?
1. Mindestempfehlung: Kaufnebenkosten abdecken
Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Diese liegen – je nach Bundesland – bei etwa 10–15 % des Kaufpreises und setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision (falls vorhanden)
Diese Kosten werden von Banken meist nicht mitfinanziert, da sie keinen materiellen Gegenwert darstellen.
2. Gute Konditionen: 20 % Eigenkapital
Als solide Faustregel gilt:
10–15 % Kaufnebenkosten + mindestens 10 % Eigenkapital vom Kaufpreis
Damit sinkt das Finanzierungsrisiko deutlich – und das honorieren Banken in der Regel mit besseren Zinssätzen.
3. Beste Konditionen: 30 % Eigenkapital
Die besten Bauzinsen erhältst du meist, wenn du rund 30 % des Kaufpreises aus Eigenkapital finanzieren kannst.
In diesem Fall stuft die Bank das Ausfallrisiko als sehr gering ein.
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Anerkanntes Eigenkapital (klassisch)
- Bargeld
- Guthaben auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten
- Wertpapiere (Aktien, ETFs, Fonds)
- Auszahlungen aus Lebensversicherungen
- zuteilungsreifer Bausparvertrag
- Riester-Guthaben (wohnwirtschaftliche Verwendung)
- Fördermittel (z. B. KfW, Landesförderungen)
- Arbeitgeberdarlehen
- private Darlehen von Familie oder Freunden
- Wertgegenstände (z. B. Gold, Münzen – bankabhängig)
Weiteres anerkanntes Eigenkapital
- eigenes Baugrundstück
- bereits abbezahlte Immobilie (auch von Angehörigen)
- Eigenleistungen beim Hausbau (Muskelhypothek)
Wichtig: Welche Vermögenswerte anerkannt werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank. Ein offenes Gespräch mit dem Finanzierer lohnt sich fast immer.
Eigenleistung als Eigenkapital („Muskelhypothek“)
Eigenleistungen werden von vielen Banken als Eigenkapital anerkannt – wenn sie realistisch kalkuliert sind.
Typisch anerkannt werden:
- Maler- und Tapezierarbeiten
- Fliesenarbeiten
- Abriss- und Entkernungsarbeiten
- Garten- und Außenanlagen
Die Anerkennung liegt meist bei:
- bis zu 10 % der Kreditsumme oder
- 10.000–30.000 €, abhängig von Qualifikation und Bank
Handwerker haben hier klare Vorteile.
Eigenleistungen dürfen auch durch Freunde oder Verwandte erfolgen – Versicherungsschutz (Bauherrenhaftpflicht!) ist Pflicht.
Hauskauf ohne Eigenkapital – lohnt sich das?
Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung ist heute nicht ungewöhnlich, bringt aber klare Nachteile:
- deutlich höhere Zinsen
- höhere monatliche Belastung
- höhere Restschuld bei Anschlussfinanzierung
- erhöhtes Risiko bei Wertverlust oder Zwangsversteigerung
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital sollte immer professionell begleitet und gut durchgerechnet werden.
Woher bekomme ich Eigenkapital? 5 bewährte Tipps
- Bausparvertrag: flexibel, planbar, langfristig
- Schenkung oder Erbschaft (Freibeträge beachten!)
- Privatdarlehen (immer schriftlich regeln)
- Kredite umschulden, um Zinsen zu sparen
- Lebensversicherung beleihen oder auszahlen (Vorsicht Altersvorsorge)
Wie viel Eigenkapital solltest du dir unbedingt behalten?
Setze niemals dein komplettes Eigenkapital ein.
Empfehlung:
- Rücklage von mindestens 3 Monatsgehältern
- zusätzlich eine Instandhaltungsrücklage fürs Haus
So bleibst du finanziell handlungsfähig bei Reparaturen oder Modernisierungen.
Küche, Möbel & Carport – zählt das zur Baufinanzierung?
Faustregel:
Alles, was du beim Umzug mitnehmen kannst, wird nicht über den Baukredit finanziert.
Dazu zählen:
- Küche
- Möbel
- Carport (bankabhängig)
- Gartenmöbel
Diese Kosten solltest du über Eigenkapital oder separate Kredite abdecken.
FAQ – Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Hauskauf
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens für einen Hauskauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %). Besser sind 20–30 % Eigenkapital.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, wenn er zuteilungsreif ist oder das Guthaben eingesetzt wird.
Kann ich eine Immobilie als Eigenkapital nutzen?
Ja, eine schuldenfreie Immobilie kann beliehen und als Eigenkapital angerechnet werden.
Wann muss ich das Eigenkapital einsetzen?
In der Regel zu Beginn der Finanzierung, insbesondere für die Kaufnebenkosten.
Wie weise ich Eigenkapital nach?
Über Kontoauszüge, Depotauszüge, Versicherungsnachweise oder Gutachten.
Fazit: Eigenkapital beim Hauskauf entscheidet über Kosten und Sicherheit
Eigenkapital ist kein Muss, aber ein klarer Vorteil beim Hauskauf.
Je besser deine Eigenkapitalbasis, desto günstiger, sicherer und entspannter wird deine Baufinanzierung.
Mein Tipp aus der Praxis:
Plane konservativ, halte Rücklagen zurück und rechne jede Finanzierung realistisch – nicht auf Kante.