Bauvertrag prüfen: Die 12 wichtigsten Punkte für Bauherren
Ein Bauvertrag ist das Herzstück jedes Bauvorhabens. Darin werden Rechte, Pflichten und Leistungen klar festgelegt. Bevor Bauherren ihre Unterschrift darunter setzen, solltest du den Bauvertrag prüfen lassen – am besten gemeinsam mit einem Fachanwalt oder einem unabhängigen Bausachverständigen. So lassen sich spätere Streitigkeiten und teure Überraschungen vermeiden.
1. Art des Bauvertrags genau verstehen
Wer ein Haus bauen möchte, kann das auf unterschiedliche Weise tun: mit einem Bauträger, einem Generalunternehmer, einem Architektenhaus oder sogar in Form eines Bausatz- bzw. Selbstbauhauses. Jede Variante bringt andere Vertragsarten mit sich – mit jeweils eigenen Chancen und Risiken. Deshalb ist es entscheidend, vorab genau zu prüfen, welche Art von Vertrag abgeschlossen werden soll und welche Folgen das hat.
2. Vertragspartner sorgfältig prüfen
Nicht selten fehlen bei Vertragsabschluss klare Informationen über den Baupartner. Unternehmensgröße, Leistungsumfang oder die tatsächliche wirtschaftliche Lage sind oft unklar. Manche Firmen sind nicht mehr zahlungsfähig oder stehen kurz vor der Insolvenz. Bauherren sollten deshalb unbedingt prüfen (lassen), ob der Vertragspartner zuverlässig und wirtschaftlich stabil ist. Hilfreich können hier Wirtschaftsauskünfte sein, die z. B. Bauherrenverbände oder Fachanwälte bereitstellen.
Mehr dazu findest du in unserem Beitrag ‚Schutz vor Insolvenz beim Hausbau
3. Vertragsgegenstand eindeutig festlegen
Viele Bauverträge enthalten unklare oder lückenhafte Angaben. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine präzise Baubeschreibung, die Eckdaten zum Gebäude, Baupläne, Angaben zu Energie- und Schallschutz, Informationen zur Ausstattung (Sanitär, Elektro, Außenanlagen) sowie besondere Qualitätsstandards enthalten muss. Alles, was unklar bleibt, kann später zu Mehrkosten oder Streit führen.
4. Regelungen zu Baubeginn und Bauzeit
Der Vertrag sollte klare Angaben zum Bauzeitenplan enthalten. Gerade beim Verbraucherbauvertrag muss entweder ein Fertigstellungstermin oder die Dauer der Bauausführung verbindlich geregelt sein. Nur so können Bauherren ihren Einzug planen und Verzögerungen rechtzeitig geltend machen.
5. Preissicherheit durch Festpreis
Ein häufiger Streitpunkt sind steigende Kosten. Ein fester Pauschalpreis schafft hier Sicherheit. Bauherren sollten darauf achten, dass alle Leistungen (inklusive Sonderwünsche) im Vertrag stehen. Versteckte Kosten, etwa für Baugrund, Hausanschlüsse oder Genehmigungen, müssen ausgeschlossen werden.
6. Abschlagszahlungen nach Baufortschritt
Zahlungen sollten immer dem Baufortschritt entsprechen. Gesetzlich ist vorgesehen, dass Bauherren eine Sicherheit einbehalten können, wenn der Unternehmer keine Gewährleistung hinterlegt. Wichtig: Abschläge dürfen nur für mangelfreie Leistungen erfolgen – Bauherren können Zahlungen bei erkannten Mängeln kürzen.
7. Vertragsstrafe bei Bauverzögerung
Verzögert sich die Bauzeit, entstehen schnell hohe Zusatzkosten. Deshalb ist es sinnvoll, Vertragsstrafen bei Überschreitung der Fristen zu vereinbaren. So können Bauherren bei schuldhafter Verzögerung Schadensersatz geltend machen.
8. Abnahme des Bauvorhabens
Die Abnahme ist ein zentraler Schritt: Mit ihr beginnt die Verjährungsfrist, die Beweislast kehrt sich um, und die Schlussrate wird fällig. Bauherren sollten deshalb eine förmliche Abnahme mit Protokoll vereinbaren – am besten in Begleitung eines unabhängigen Bausachverständigen.
9. Übergabe aller Unterlagen
Zum Bauvertrag gehört auch die Verpflichtung des Unternehmers, wichtige Dokumente (Pläne, Berechnungen, Bedienungsanleitungen, Nachweise zur EnEV oder KfW) an den Bauherrn zu übergeben. Diese Unterlagen sind unverzichtbar für spätere Nachweise und Förderungen.
10. Verjährungsfrist für Mängel
Mängel können auch Jahre nach Fertigstellung auftreten. Bauherren haben in der Regel fünf Jahre Zeit, diese zu reklamieren. Vor Ablauf der Frist ist es ratsam, noch einmal eine Prüfung mit einem Sachverständigen durchzuführen, um mögliche Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
11. Gewährleistungsbürgschaft
Viele Bauunternehmen bieten keine Sicherheit für die Gewährleistungszeit an. Bauherren sollten aber darauf bestehen, eine Gewährleistungsbürgschaft oder einen Sicherheitseinbehalt (ca. 5 % der Auftragssumme) im Vertrag festzuschreiben.
12. Widerrufsrecht nutzen
Ein oft unterschätzter Punkt: Verbraucherbauverträge beinhalten ein zweiwöchiges Widerrufsrecht. So können Bauherren auch nach der Unterschrift noch zurücktreten – z. B. wenn Grundstück, Finanzierung oder Genehmigung nicht gesichert sind. Wichtig ist, dass der Unternehmer korrekt über dieses Recht belehrt. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage.
FAQ Bauvertrag prüfen
Was muss man bei einem Bauvertrag beachten?
Ein Bauvertrag sollte klare Angaben zu Bauzeit, Kosten, Leistungen und Qualität enthalten. Besonders wichtig: eine detaillierte Baubeschreibung und Preissicherheit.
Sollte man einen Bauvertrag von einem Anwalt prüfen lassen?
Ja, unbedingt. Ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht erkennt Fallstricke und schützt vor späteren teuren Streitigkeiten.
Welche Kostenfallen gibt es bei Bauverträgen?
Oft fehlen Angaben zu Baugrund, Hausanschlüssen, Genehmigungen oder Sonderwünschen. Diese können hohe Zusatzkosten verursachen.
Wie lange gilt die Gewährleistung nach Hausbau?
In der Regel beträgt die Verjährungsfrist fünf Jahre ab Abnahme. Bauherren sollten vor Ablauf der Frist nochmals prüfen lassen, ob Mängel bestehen.
Haben Bauherren ein Widerrufsrecht beim Bauvertrag?
Ja, bei Verbraucherbauverträgen gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wurde nicht korrekt belehrt, verlängert sich die Frist auf bis zu ein Jahr und 14 Tage.
Mehr Infos und Tipps findest du in unserer Bau-Empfehlung.