Bodenrichtwert vs. Bodenwert: Was ist Dein Grundstück wert?

Wenn Du ein Grundstück besitzt oder kaufen möchtest, stellst Du Dir sicher die Frage: „Was ist mein Grundstück wert?“ Hier kommen die Begriffe Bodenrichtwert vs. Bodenwert ins Spiel. In diesem Artikel erkläre ich Dir, was diese Begriffe bedeuten, wie sie ermittelt werden und welchen Einfluss sie auf den Kauf oder Verkauf von Immobilien haben.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für Grundstücke einer Gemeinde oder eines bestimmten Gebiets. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und gibt Dir eine erste Orientierung über den Wert Deines Grundstücks.

Die Grundlage für den Bodenrichtwert bilden die Kaufpreise ähnlicher Grundstücke in den letzten 1–2 Jahren. Zusätzlich fließen Lageprognosen und die Entwicklung des Immobilienmarktes ein. Wichtig: Der Bodenrichtwert zeigt nur eine Tendenz der Grundstückspreise, nicht den exakten Kaufpreis.

Bodenwert vs. Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?

Der Bodenwert ist der tatsächliche Wert Deines Grundstücks, unabhängig von vorhandenen Gebäuden oder baulichen Anlagen. Er wird oft für Immobilienbewertungen, Grundsteuerberechnungen oder Kaufentscheidungen herangezogen.

Der Bodenrichtwert dient dabei als Berechnungsfaktor für den Bodenwert. Du kannst den Bodenwert mit folgender Formel selbst überschlagen:$$\text{Bodenwert (€)}=\text{Bodenrichtwert (€ / m²)}\times \text{Grundst}\ddot{\text{u}}\text{cksfl}\ddot{\text{a}}\text{che (m²)}$$Bodenwert (€)=Bodenrichtwert (€ / m²)×Grundstu¨cksfla¨che (m²)

Beispiel: Liegt der Bodenrichtwert bei 430 €/m² und Dein Grundstück ist 600 m² groß, ergibt das einen Bodenwert von 258.000 €.

Welche Faktoren beeinflussen den Bodenrichtwert?

Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, werden neben den Kaufpreisen noch weitere Faktoren berücksichtigt:

• Lage und Infrastruktur des Grundstücks
• Erschließungsgrad (Anschluss an Strom, Wasser, Straßen)
• Form und Größe des Grundstücks
• Vorgesehene Nutzung (Wohnbau, Gewerbe etc.)
• Künftige Bebauungsmöglichkeiten
• Bodeneigenschaften
• Art der Bepflanzung
• Eventuelle Wegerechte

Tipp: Ein bereits bebautes Grundstück beeinflusst den Bodenrichtwert nicht – der Wert wird so berechnet, als gäbe es keine Bebauung.

Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?

In Deutschland wird der Bodenrichtwert mindestens alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt. Die Berechnung basiert auf den beurkundeten Kaufverträgen der letzten Jahre, die Notare dem Gutachterausschuss nach § 196 Baugesetzbuch zur Verfügung stellen.

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, den Du nicht selbst berechnen kannst. Er dient als Grundlage für den Bodenwert, den Du wiederum für Deine Kauf- oder Verkaufsentscheidung nutzen kannst.

Wo finde ich den Bodenrichtwert?

Die Bodenrichtwerte werden in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Du kannst sie einsehen bei:

• Deinem zuständigen Finanzamt
• Kataster- oder Vermessungsämtern
• Online-Portalen der Gemeinden
• Dem Bodenrichtwertsystem BORIS-D, das bundesweite Daten bündelt

Hinweis: Du kannst als Interessent jederzeit Auskunft über Bodenrichtwerte verlangen – unabhängig davon, ob Du in der betreffenden Zone wohnst oder nicht.

Bodenrichtwerte der Bundesländer

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Hamburg
• Hessen
• Mecklenburg-Vorpommern
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Saarland
• Sachsen
• Sachsen-Anhalt
• Schleswig-Holstein
• Thüringen

Für wen ist der Bodenrichtwert interessant?

Der Bodenrichtwert ist besonders relevant für:

• Hausverkäufer, um einen Orientierungspreis zu bekommen
• Käufer, um Überzahlung zu vermeiden
• Finanzämter, für Grundsteuer, Schenkungen oder Erbschaften
• Erben, zur Ermittlung des Grundstückswerts
• Gerichte, z. B. bei Scheidungen

Bodenrichtwert vs. Verkehrswert

Der Bodenrichtwert ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. Meist liegt er sogar darunter, da er nur alle 2 Jahre ermittelt wird. Der Verkehrswert berücksichtigt neben dem Bodenrichtwert auch aktuelle Marktbedingungen, Bebauung, Infrastruktur und Nachbarschaft.

Einfluss des Bodenrichtwerts auf einen Hausverkauf

Der Bodenrichtwert beeinflusst den Kaufpreis nur bedingt. Er zeigt, was ähnliche Grundstücke in der Vergangenheit wert waren, nicht den genauen Wert Deines Grundstücks. Faktoren wie Bebauung, Gestaltung des Gartens oder besondere Merkmale können den Preis deutlich verändern.

FAQ: Bodenrichtwert vs. Bodenwert

1. Kann ich den Bodenrichtwert für meine Steuererklärung nutzen?
Ja, der Bodenrichtwert dient als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer und kann auch bei Erbschaften oder Schenkungen relevant sein.

2. Steigt der Bodenrichtwert jedes Jahr?
Nicht automatisch. Er hängt von Marktpreisen, Lage und Nachfrage ab. In wachstumsstarken Regionen steigt er meist, in ländlichen Regionen kann er stagnieren.

3. Gibt es Unterschiede zwischen Bundesländern?
Ja. Die Berechnung und Veröffentlichung kann in einigen Bundesländern häufiger als alle 2 Jahre erfolgen. Zudem können Bodenrichtwerte in städtischen Gebieten deutlich höher liegen als auf dem Land.

4. Wie aktuell sind Bodenrichtwerte?
Da sie auf Kaufpreisen der letzten 1–2 Jahre basieren, spiegeln sie Vergangenheitswerte wider und können den aktuellen Marktpreis nur ungefähr abbilden.

Fazit: Bodenrichtwert und Bodenwert

Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Orientierungspunkt, wenn Du den Wert Deines Grundstücks oder einer Immobilie einschätzen willst. Für die exakte Wertermittlung solltest Du jedoch den Bodenrichtwert mit weiteren Faktoren kombinieren oder ein professionelles Gutachten erstellen lassen.

Ich empfehle auch Dir den Artikel zu den Landesbauordnungen, um noch mehr über die baugesetzlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern zu erfahren.